冯某科与重庆固地实业有限公司房屋租赁合同纠

　　当事人信息

　　上诉人(原审原告)：冯某科，男，年月日出生，土家族，住重庆市北碚区。

　　被上诉人(原审被告)：重庆固地实业有限公司，住所地重庆市北部新区金开大道号聚信美家居世纪城五楼，统一社会信用代码C。

　　法定代表人：翁光敏，董事长。

　　委托诉讼代理人：张璇，重庆承业。

　　案件概述

　　上诉人冯某科因与被上诉人重庆固地实业有限公司(以下简称固地公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院()渝民初号民事判决，向本院提起上诉。本院于年月日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人冯某科，被上诉人固地公司的委托诉讼代理人张璇到庭参加二审询问。本案现已审理终结。

　　上诉人主张

　　冯某科上诉请求：、撤销重庆市合川区人民法院()渝民初号民事判决第二项，并予以改判;、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：、被上诉人改变了案涉房屋的约定用途，存在违约及侵权行为;、合同约定形成附合的装饰装修物归被上诉人所有，系被上诉人单方提供的格式合同，显失公平，其取得该所有权无法律依据，属于不当得利;、本案是被上诉人违约侵权在先，一审法院适用法律错误;、上诉人举示的证据可以证明上诉人存在损失。

　　固地公司辩称，一审判决事实清楚，符合法律规定，上诉人的上诉请求均不成立，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

　　冯某科向一审法院起诉请求：、解除双方签署的《社区商业租赁合同》;、判令被告支付原告经济损失(附属建筑物不可拆分的装修装饰物费用元，排烟排风管道安装元及消防设施处理费用元，广告招牌费用元，合同保证金元，年月日至月日已交租金元，漏水直接损失元)，计元。、本案诉讼费由被告承担。

　　一审法院查明

　　一审法院认定事实：案涉房屋位于重庆市合川区土场镇银翔大道号，属重庆银翔房地产开发有限公司所有，并由被告固地公司受托经营，用于出租。年月日，原告冯某科与被告固地公司签订《社区商业租赁合同》，约定由原告冯某科承租上述商铺用于经营特色肥肠、牛肉系列业务。根据双方合同约定，商铺租赁期限为四年，自年月日起至年月日止;商铺租金为元/㎡/月，从第二年开始月租金环比增长%。即第一年月租金为元/㎡/月;第二年月租金为元/㎡/月;第三年月租金为.元/㎡/月;第四年月租金为.元/㎡/月;商铺计租面积.㎡;租金支付方式为按季度支付，承租方于年月日向甲方支付首期季度租金，乙方应在上次所缴租金期届满日前支付给甲方，并另支付元作为履约保证金。《社区商业租赁合同》约定冯某科按照《社区商业租赁合同》约定向原告方缴纳了履约保证金元，并按季度向固地公司支付租金元至年月，并于年月支付年月至年月期间的租金元。后原告方以重庆固地实业有限公司所交付的商铺漏水导致其无法正常营业并遭受重大损失为由，拒绝支付后续租金。

　　另查明，案涉商铺于年月日开始出现较大面积漏水。冯某科在年月日大暴雨之后，继续在案涉商铺经营，至少经营至年月。

　　年月，原告冯某科以被告固地公司提供的案涉商铺存在漏水等严重违约行为为由，将其诉至一审法院，诉请如前。

　　一审法院认为

　　一审法院认为，民事主体依法订立的民事合同具有法律效力，合同双方当事人应当依据诚实信用原则，按照合同约定及时行使合同权利并全面履行合同义务。被告固地公司与原告冯某科签订《社区商业租赁合同》，将案涉房屋位于合川区土场镇银翔大道号商铺出租给原告冯某科，用于经营特色肥肠、牛肉系统业务，双方由此形成房屋租赁合同关系。

　　有关原告冯某科诉请的合同解除问题，因重庆市第一中级人民法院()渝民终号民事判决书已判决“冯某科与重庆固地实业有限公司签订的《社区商业租赁合同》于年月日解除，”且该判决已发生法律效力，故对原告的上述诉讼请求本案不再做处理。

　　根据原告冯某科的诉讼请求及其依据的事实理由及被告固地公司的答辩，结合庭审情况，一审法院归纳本案的争议焦点问题如下：

　　第一、有关原告冯某科诉请被告固地公司返还履约保证金的问题。一审法院认为，对于原告向被告先行支付的履约保证金元，因原、被告双方《租赁合同》明确约定该款项的性质属于保证金而并非违约金，虽然该合同同时约定如合同因承租方违约被解除则出租方不予退还保证金，但该项约定并不足以使相关款项由担保性质而变更为违约金性质并可与合同其他违约条款并列适用。基于保证金的担保属性，其功能在于确保受领保证金一方合同权利的实现，在交付保证金一方未履行债务的情况下，受领保证金一方有权扣留保证金以冲抵未受清偿的债权。现被告已通过另案诉讼方式解决其与原告之间的债权债务纠纷，故被告应向原告返还履约保证金元。

　　第二、有关原告诉请要求被告赔偿其自年月日到年月日的营业损失，每天元的问题。原告为证明其主张，举示了营业额及数据变化表、年月及年月干货肉类进货清单、年月及月冻货进货清单、收货确认单两张等证据。被告固地公司的质证意见为上述证据与本案没有关联性，不能达到原告的证明目的，不能说明原告的营业损失，反而证明原告一直在租赁商铺内经营。一审法院认为，虽案涉房屋漏水，但原告冯某科在发现房屋漏水后，仍然继续使用该租赁物，并继续经营长达半年之久，说明房屋漏水并未导致原告无法正常经营。原告提交的上述证据仅是原告的日常经营状况的记录，无相关证据予以佐证，被告亦不予认可，无法证明其营业损失，故一审法院对原告举示的上述证据不予采信。且在重庆市第一中级人民法院()渝民终号民事判决书中，已对案涉商铺存在漏水的情况减少了原告冯某科的房屋租金，故原告要求赔偿经营损失，依据不足，理由不能成立，一审法院不予支持。

　　第三、有关原告诉请要求被告赔偿装修损失万的十六分之十五的问题。一审法院认为，首先，《社区商业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同真实合法有效。根据《社区商业租赁合同》的约定：“如本合同期满终止或乙方(冯某科)违约而被提前解除或乙方擅自提前解除本合同的，乙方租赁场内的一切已形成附合的装饰装修物，归甲方(固地公司)所有，乙方不得拆除和损坏……”，重庆市第一中级人民法院作出的()渝民终号民事判决书中，认定冯某科存在违约行为并解除了原、被告双方的《社区商业租赁合同》，故根据合同约定，原告冯某科不应就其装修损失要求被告固地公司赔偿。其次，原告为证明其主张，举示了《工程施工合同》、收条三证、欠条一张、装修人张益彬的身份证复印件等证据，被告对上述证据均不予认可。一审法院认为，原告提交的上述证据无相关证据予以佐证，其真实性无法确认，对上述证据一审法院不予采信。综上，原告诉请被告赔偿相关装修损失的主张不能成立，一审法院不予支持。

　　一审法院裁判

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆固地实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冯某科履约保证金元;二、驳回原告冯某科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费.元，由原告冯某科承担.元，被告重庆固地实业有限公司承担.元。

　　二审法院查明

　　二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

　　二审法院认为

　　本院认为，关于冯某科认为固地公司存在相应的侵权及违约行为对其造成了损失，固地公司应予赔偿的问题。本院于年月日作出的()渝民终号生效民事判决认定，涉案商铺漏水系出租物存在一定瑕疵，但不能免除冯某科交付租金的合同义务，冯某科可以要求出租方承担出租物的瑕疵责任，即要求调减租金。该判决对冯某科应交纳的租金进行了部分减免，即在该案中，已对冯某科因承租房屋发生漏水的损失进行了处理，冯某科再行要求主张因漏水造成的损失，本院不予支持。关于冯某科称固地公司还存在其他停水、停电等违约行为的问题，而冯某科并未举示充分证据证明固地公司存在上述违约行为，且在另案中也并非因固地公司的违约行为导致合同解除，故冯某科要求固地公司赔偿违约造成的损失于法无据，本院不予支持。

　　关于装修损失的问题，双方合同约定了合同解除后形成附合的装饰装修物归固地公司所有，冯某科称该条款系格式条款，显失公平。本院认为，合同解除后，对于已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按法律规定办理，但对于有约定的应从其约定。冯某科与固地公司签订的《社区商业租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对有合同约定的装饰装修物的归属，应遵从合同约定，即在合同解除后归固地公司所有。同时，冯某科在一审中举示的证据也不能证明其存在实际损失。因此，冯某科上诉请求固定公司赔偿其装修损失于法无据，本院不予支持。

　　综上所述，冯某科的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　二审裁判结果

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费元，由冯某科负担。

　　本判决为终审判决。